پاکستان میں، گھر کا مالک ہونا صرف پناہ گاہ سے زیادہ نہیں ہے۔ یہ مالی استحکام اور سماجی حیثیت کی علامت ہے۔ تاہم، یہ ہدف بہت سے لوگوں کی پہنچ سے باہر نکل رہا ہے کیونکہ جائیداد کی بڑھتی ہوئی قیمتوں اور حقیقی اجرت میں کمی نے گھر کی ملکیت کو تیزی سے ناقابل برداشت بنا دیا ہے۔ اس مسئلے کی حد تک جانے سے پہلے، ہمیں سب سے پہلے ملک کی آبادیات کو سمجھنے کی ضرورت ہے اور یہ کہ اس مسئلے کے بڑھنے کی توقع کیسے کی جاتی ہے۔
2100 تک، پاکستان 500 ملین سے زیادہ باشندوں کے ساتھ دنیا کا تیسرا بڑا ملک بننے کا امکان ہے۔ 2023 کی مردم شماری میں 6.3 کے اوسط گھریلو سائز کی بنیاد پر، ملک کو ممکنہ طور پر 977497 مکانات کی سالانہ طلب کا سامنا ہے۔ اگرچہ یہ ایک بڑے پیمانے پر منصوبہ بندی اور وسائل کے چیلنج کی پیش گوئی کرتا ہے، تقسیم اس سے بھی زیادہ واضح ہے۔
2023 کی مردم شماری کے مطابق، شہری علاقوں میں، جن کی آبادی کا 39 فیصد ہے، سالانہ 3.65 فیصد کے حساب سے پھیلتا ہے، جو دیہی علاقوں میں 1.90 فیصد کی شرح نمو سے تقریباً دوگنا ہے، جو زیادہ پیدائش کے ساتھ ساتھ اندرونی نقل مکانی کے دوہرے ہچکچاہٹ کی وجہ سے ہے۔ یہ رفتار اور فرق دونوں 2017 سے وسیع ہو گئے ہیں، جب شہری علاقوں میں تبدیلی کی شرح 2pc دیہی کے مقابلے میں 3pc تھی۔
رہائش کے لیے اثرات اہم ہیں: کثافت کے لحاظ سے سرفہرست 20 اضلاع 83 ملین افراد پر مشتمل ہیں، پھر بھی ایک نئی پالیسی بریف، "اربنائزیشن، ہاؤسنگ سپلائی، اینڈ دی کریڈٹ گیپ ان پاکستان" کے مطابق، جو کہ کراچی اسکول آف بزنس لیڈرشپ کی انسائٹ لیب کے ذریعہ شائع کیا گیا ہے، کے مطابق زمینی رقبے کا محض 5 فیصد ہے۔ اس کا مطلب یہ ہے کہ مناسب میٹروپولیٹن انفراسٹرکچر کی عدم موجودگی میں، طلب قدرتی طور پر زیادہ مرکزی مقامات کی طرف موڑ دی جاتی ہے جہاں سپلائی اس کے مطابق نہیں ہوتی، اس طرح قیمتوں پر دباؤ پڑتا ہے۔
اگرچہ ڈیمانڈ سائیڈ مراعات رہن کی منڈیوں میں گہرائی کو بڑھانے میں بہت زیادہ ہیں، گھر کی ملکیت فراہمی کا مسئلہ ہے کیونکہ بنیادی شہری مراکز میں کم لاگت کے اختیارات تقریباً نہ ہونے کے برابر ہیں۔
اسلام آباد کی شہری ہاؤسنگ مارکیٹ بڑھتے ہوئے ناقابل رسائی ہونے کی بہترین عکاسی کرتی ہے، جہاں اوسط فی مربع فٹ قیمت 31000 روپے ہے، جبکہ کراچی اور لاہور بالترتیب 27000 روپے اور Zameen.com کے مطابق 21000 روپے ہیں۔ CoVID-19 کے بعد سے، پاکستان کی شہری ہاؤسنگ مارکیٹ نے حیران کن منافع پیدا کیا ہے، جس میں کراچی میں اوسطاً فی مربع فٹ قیمتوں میں 103pc، اسلام آباد میں 115pc، اور لاہور میں 90.9pc اضافہ ہوا ہے۔ اس میں کوئی تعجب کی بات نہیں ہے کہ کراچی اور اسلام آباد میں کرایہ پر لینا کہیں زیادہ عام ہے، لاہور میں 20 فیصد کے مقابلے دونوں شہروں میں 36 فیصد گھر کرائے پر ہیں۔
چونکہ بہتر معاشی مواقع اور معیار زندگی کی تلاش میں شہری کاری مزید تیز ہو جائے گی، آبادی کا بڑھتا ہوا حصہ انتہائی مہنگے شہری مراکز میں جائیدادیں خریدنے کے قابل نہیں ہو گا۔ بالآخر کرائے کے مکانات کی مانگ میں اضافہ ہوتا ہے، جس کے نتیجے میں کرائے پر اوپر کی طرف دباؤ پڑے گا اور کرائے اور جائیداد کی قیمتوں کے درمیان فرق آہستہ آہستہ کم ہو جائے گا۔
اگرچہ آبادیاتی چیلنج کو گرفت میں لانا پہلے ہی مشکل ہے، رہائش کا مسئلہ صرف کریڈٹ تک رسائی کی کمی کی وجہ سے بڑھ گیا ہے کیونکہ پاکستان کی مارگیج مارکیٹیں غیر ترقی یافتہ ہیں۔ حکومت کی طرف سے شدید بھوک نے منظم طریقے سے لیکویڈیٹی کو خزانے کی طرف موڑ دیا ہے اور نجی شعبے کے قرضے کو بھیڑ دیا ہے، جو کہ جی ڈی پی کا صرف 9.2 فیصد ہے۔
اس محدود پول کے اندر، پرسنل فنانس صرف 11pc یا 1.4 ٹریلین روپے پر مشتمل ہے، جس میں سے دسمبر 2025 تک 507.2 بلین روپے رہن پر گر گئے ہیں۔ تاہم، یہ اعداد و شمار مارکیٹ کی گہرائی کو کافی حد تک بڑھاتا ہے، کیونکہ یہ صارفین اور بینک ملازمین دونوں کے لیے ہاؤس لون کلب کرتا ہے۔ درحقیقت، مؤخر الذکر شیڈولڈ بینکنگ بقایا ہاؤسنگ ایڈوانسز کا 56 فیصد سے زیادہ کا حصہ ہے۔
حجم کے لحاظ سے، مارکیٹ اس سے بھی زیادہ متزلزل ہے کیونکہ دسمبر تک تقریباً 90 ملین ڈپازٹ اکاؤنٹس میں سے صرف 34926 صارفین کے پاس شیڈول بینک سے بقایا ہاؤسنگ لون تھا۔ اس کا مقابلہ 200000 سے زیادہ بینک ملازمین سے کریں جو 91396 رہن کا دعوی کرتے ہیں۔
یہ چیلنجز جزوی طور پر معیشت کے عروج و زوال کے چکروں سے پیدا ہوتے ہیں، جس میں قرض لینے کی لاگت میں تیزی سے اتار چڑھاؤ آتا ہے، مالیاتی اداروں کو طویل مدتی قرضوں کی انڈر رائٹنگ سے حوصلہ شکنی کرتے ہوئے مارک اپ کو ممنوعہ طور پر زیادہ اور اختتامی صارفین کے لیے اتار چڑھاؤ کا باعث بنتا ہے۔
مزید برآں، باضابطہ آمدنی اور کریڈٹ ہسٹری کی کمی، اور ضعیف فورکلوزر قوانین نے اس طبقہ کو کافی ناقابل عمل بنا دیا۔ اعداد و شمار اس بات کی تصدیق کرتے ہیں: مارگیج نان پرفارمنگ لون مارچ تک 14.8 بلین روپے تھے، جو کہ تمام کنزیومر سیکٹر کے خراب قرضوں کے 32.8 فیصد کی نمائندگی کرتا ہے حالانکہ اس طبقے کے لون پورٹ فولیو کا صرف 23.2 فیصد حصہ بنتا ہے - بالترتیب 4.2 کے مقابلے میں 6.4 کے انفیکشن تناسب میں ترجمہ ہوتا ہے۔ اس مسئلے کو حل کرنے کے لیے متعدد کوششیں کی گئی ہیں۔ جب ’میرا پاکستان میرا گھر‘ (MPMG) اسکیم 2020 میں شروع کی گئی تھی، تو اسے ایک وسیع، کثیر سطحی ہاؤسنگ فنانس پروگرام کے طور پر ڈیزائن کیا گیا تھا تاکہ کم اور درمیانی آمدنی والے خریداروں کی مدد کی جاسکے۔ اس نے ٹائر 3 کے لیے 20 لاکھ روپے سے لے کر 10 ملین روپے تک کے قرض کے سائز اور یونٹ سائز کی حد 10 مرلہ (2000 مربع فٹ) کے ساتھ چار درجات کی پیشکش کی تھی۔ ٹائر 1 کے علاوہ، ہاؤسنگ یونٹس پر کوئی قیمت کی حد نہیں تھی اور کسٹمر کی قیمتوں میں ٹائر کے لحاظ سے فرق کیا گیا تھا، جو کہ 3pc سے شروع ہوا تھا اور ٹائر 1 کے لیے بینک کے 9 فیصد تک بڑھ گیا تھا۔ کبور [کراچی انٹربینک آفرڈ ریٹ] کے اوپر مختلف اسپریڈز کی اجازت ہے۔ اس ڈھانچے نے قرض لینے والوں کو نہ صرف قیمتوں کے بارے میں کچھ پیشین گوئی کی بلکہ آمدنی کے تمام حصوں میں لچک بھی دی، بشمول اعلی درجے کے صارفین تک رسائی۔
جون 2022 تک، اقتصادی اور سیاسی غیر یقینی صورتحال کے درمیان اسکیم کو معطل کر دیا گیا تھا۔ لیکن تقریباً ساڑھے تین سال بعد، اس نے کچھ اہم تبدیلیوں کے ساتھ، ایک نئی برانڈنگ کے تحت واپسی کی۔ سب سے پہلے، آخری گاہک کے نرخ پہلے 10 سالوں کے لیے سستے اور 5pc پر مقرر ہیں۔ دوسرا، بین الاقوامی مالیاتی فنڈ کی شرائط کی وجہ سے مرکزی بینک کی طرف سے ری فنانسنگ کی سہولت کے بجائے مارک اپ سبسڈی وفاقی بجٹ میں فراہم کی جانی ہے۔
اگرچہ یہ ترامیم مالیاتی احتیاط کو برقرار رکھتے ہوئے اسکیم کو قرض لینے والوں کے لیے مزید پرکشش بنا سکتی ہیں، لیکن زیادہ اہم سوال یہ ہے کہ: پچھلی مداخلت کا کرایہ کیسے تھا؟ دستیاب اعداد و شمار کے مطابق، ایم پی ایم جی کو 514 ارب روپے کی درخواستیں موصول ہوئی تھیں، جن میں سے 235 ارب روپے کی منظوری دی گئی تھی، اور صرف 99 ارب روپے تقسیم کیے گئے تھے۔
اس کی تکمیل 'نیا پاکستان ہاؤسنگ پروگرام' سے کی گئی، جو کہ ایک سپلائی سائیڈ مداخلت ہے جس میں حکومت نے 50 لاکھ گھر فراہم کرنے کی یقین دہانی کرائی ہے۔ اگرچہ اہداف کافی مہتواکانکشی تھے، لیکن حقیقت بہت کم رہی، صرف 21980 کم لاگت والے یونٹ مکمل ہوئے، تقریباً 52000 زیر تعمیر اور 95084 منصوبہ بندی کے مرحلے میں۔
یہی وہ جگہ ہے جہاں سب سے بڑی تعلیم ہے؛ جبکہ ڈیمانڈ سائیڈ مراعات رہن کی منڈیوں میں گہرائی کو بڑھانے میں بہت زیادہ ہیں، پاکستان میں گھر کی ملکیت بڑی حد تک سپلائی کا مسئلہ ہے کیونکہ بنیادی شہری مراکز میں کم لاگت کے اختیارات تقریباً نہ ہونے کے برابر ہیں۔
مزید برآں، ماس ٹرانزٹ اور انفراسٹرکچر کی کمی رہائشیوں کو اطراف میں زیادہ سستی اختیارات کی طرف جانے سے روکتی ہے۔ جب تک ان پر توجہ نہیں دی جاتی، سستے قرضے صرف اتنے ہی آگے بڑھیں گے۔
مطاہر خان داتا دربار کے شریک بانی اور KSBL میں InsightLab کے سربراہ ہیں۔ حسن عمیر اور شاہ زیب عباسی انسائٹ لیب کے تجزیہ کار ہیں۔
ڈان، دی بزنس اینڈ فنانس ویکلی، یکم جون، 2026 میں شائع ہوا۔
