پچھلی تین دہائیوں سے، چین گھروں کے مالکان کی ایک قوم رہا ہے - جو دنیا کی دوسری بڑی معیشت کو سپر چارج کر رہا ہے اور لاکھوں لوگوں کے خوابوں کو پورا کر رہا ہے۔
1990 کی دہائی میں فلاحی ہاؤسنگ پالیسی کے زوال اور حتمی خاتمے کے بعد سے، حکومتی منصوبہ بندی نے گہرے ثقافتی اصولوں کے ساتھ ہم آہنگی پیدا کر دی ہے تاکہ مغرب میں نجی ملکیت کی ایک ایسی سطح پیدا کی جا سکے جو ناقابل تسخیر ہو۔
جب کہ دسیوں ملین امریکی ٹیوشن قرضوں سے لدے ہوئے ہیں - بہت سے ان کی عمر 30 کی دہائی میں ہے، کرائے پر دینا ہی اپنا واحد اختیار ہے - ان کے چینی ہم منصب یونیورسٹی سے باہر اپنے پہلے گھروں کی خریداری کی منصوبہ بندی شروع کر دیتے ہیں۔
لیکن ایک سست معیشت اور بحران سے دوچار ہاؤسنگ مارکیٹ اس کو برقرار رکھ سکتی ہے۔
پچھلے سال، نئے گھروں کی فروخت 2014 کے بعد سب سے کم قیمت پر آگئی، سرکاری اعدادوشمار کے مطابق، مجموعی طور پر صرف 7.3 ٹریلین یوآن ($1.06 ٹریلین)، 2021 میں 16.2 ٹریلین یوآن ($2.3 ٹریلین) کے مقابلے میں، عروج کے عروج پر۔
حجم کے لحاظ سے، پچھلے سال نئے گھروں کی فروخت میں 8.7 فیصد کی کمی واقع ہوئی، میکوری فنانشل گروپ کے ماہرین اقتصادیات نے جنوری میں لکھا کہ نیچے کی طرف رجحان کا "کوئی انجام نظر نہیں آتا"۔
بہت سے ممکنہ خریدار اب رہن لینے سے ہوشیار ہیں۔
ان میں بیجنگ میں ایک 36 سالہ گرافک ڈیزائنر Cai Youcheng بھی ہے جس نے ابھی کے لیے خریدنے کا منصوبہ الگ کر رکھا ہے۔ انہوں نے کہا کہ کرایہ خانہ خانہ بدوش محسوس ہوتا ہے، اور وہ پسند نہیں کرتا کہ اپارٹمنٹ کو سجانے کے قابل نہ ہو تاہم وہ چاہے۔ لیکن وہ فی الحال کرائے پر قائم رہے گا۔
"ذاتی طور پر میرے لیے، اگر آپ واقعی ریاضی کرتے ہیں، تو کرائے پر لینا درحقیقت زیادہ معنی رکھتا ہے۔ لیکن گہرائی میں، میں اب بھی واقعی اپنی جگہ کا مالک بننا چاہتا ہوں۔"
یہ احساس 1.4 بلین کے ملک میں عام ہے، جہاں گھر کی ملکیت کا مطلب صرف فروخت کے عمل سے کہیں زیادہ ہے۔
چینی ثقافت میں، جائیداد کا مالک ہونا مالی استحکام اور سماجی حیثیت سے زیادہ نمائندگی کرتا ہے۔ ہانگ کانگ یونیورسٹی میں سماجیات کے چیئر پروفیسر ایرک فونگ نے کہا کہ اس سے پتہ چلتا ہے کہ کوئی اپنے خاندان کی دیکھ بھال کر رہا ہے۔
"روایتی کنفیوشس قدر خاندان پر بہت زیادہ زور دیتی ہے، اور یہ کہ سب کچھ خاندان سے شروع ہونا چاہیے،" انہوں نے کہا۔
روایتی رجحانات کو 1980 کی دہائی میں جنگلی چلانے کا لائسنس دیا گیا تھا، جب چین کی کمیونسٹ حکومت نے معاشی لبرلائزیشن کے ایک دور کا آغاز کیا تھا۔ آجر کے تفویض کردہ مکانات پر انحصار کم ہو گیا، اور نجی ملکیت کو مضبوط ترغیب دی گئی۔ 1990 کی دہائی میں بھاری سبسڈی کے ساتھ دھکا تیز ہوا۔
البانی یونیورسٹی میں جغرافیہ اور منصوبہ بندی کے پروفیسر ہوانگ یوکن نے کہا، "بہت سے لوگ، راتوں رات، بہت سستی قیمت پر گھر کے مالک بن گئے۔" "اس نے بہت سارے لوگوں کو جو کرایہ دار ہوا کرتے تھے، گھر کے مالکان میں تبدیل کر دیا۔"
یہ چینی ثقافت کے ایک اور کلیدی اصول میں شامل ہوا: ایک مضبوط بچت کی عادت۔ ہوانگ نے کہا کہ جائیداد کی قیمتوں میں اضافے کے ساتھ ہی گھر کا مالک ہونا سب سے زیادہ مقبول سرمایہ کاری بن گیا ہے، نجی دولت کو بڑھانے کے لیے محدود دیگر مواقع کے ساتھ۔
تحقیق نے دیگر غیر محسوس فوائد کی طرف اشارہ کیا ہے: دیہی تارکین وطن اپنے گود لیے ہوئے شہروں میں گھر کے مالک ہونے پر زیادہ قبول محسوس کرتے ہیں، جبکہ والدین ازدواجی امکانات کو بڑھانے کے لیے اپنے بچوں کو اپارٹمنٹ خریدیں گے۔
اس سب نے چین کو دنیا میں سب سے زیادہ گھر کی ملکیت کی شرحوں میں سے ایک بنانے میں اہم کردار ادا کیا: 10 میں سے 9 گھرانوں کے پاس اپنا گھر ہے، متعدد سروے اور تعلیمی جرائد نے رپورٹ کیا ہے۔
چین میں پچھلی دو دہائیوں کے بیشتر حصے میں، خصوصی اضلاع کے بڑے اپارٹمنٹ بلاکس میں آسانی سے 1000 مربع فٹ سے آگے جانے والی یونٹس تیزی سے فروخت ہو گئیں۔
دریں اثنا، امریکہ میں، جہاں جائیدادیں تیزی سے ناقابل برداشت ہو گئی ہیں اور یونیورسٹی سے فارغ التحصیل افراد اکثر ٹیوشن قرضوں کا شکار ہوتے ہیں، او ای سی ڈی کے سستی ہاؤسنگ ڈیٹا بیس کے مطابق، گھر کی ملکیت کی شرحیں 65 فیصد پر رہ جاتی ہیں۔ دوسرے مغربی ممالک میں، بہت سے لوگ اپنے والدین اور دادا دادی کے نقش قدم پر چلنے کی امید کے ساتھ زندگی بھر کرائے پر لینے کے لیے مستعفی ہونے کا احساس کرتے ہیں۔
لیکن چین کی پراپرٹی مارکیٹ کے لیے، تمام پراپرٹی مارکیٹوں کی طرح، اچھے وقت ہمیشہ کے لیے قائم نہیں رہ سکتے۔
تیزی کے دوران، بہت سے ڈویلپرز نے بہت زیادہ قرضے جمع کر لیے، اور مکانات کی زیادہ سپلائی کی وجہ سے پورے بھوت اضلاع اور کئی جگہوں پر منصوبے خالی ہو گئے۔ مقامی حکومتوں کو بری طرح سے چلانا، نمبروں کی مالش کرنے کے ساتھ ساتھ کنکریٹ اور سٹیل کی بہت زیادہ سپلائی کے لیے راستے تلاش کرنے کے خواہشمند، مسئلہ مزید بڑھ گیا۔
نتیجے کے طور پر، مرکزی حکومت نے 2020 میں ایک فری وہیلنگ پراپرٹی سیکٹر پر لگام لگانے کے لیے سخت اقدامات کیے جو کبھی ملک کی معاشی سرگرمیوں کا 30% تھا۔ اس اقدام نے مشکل تعمیرات کو روکنا شروع کیا، لیکن اس سے گھر کے مالکان کو بھی بہت بڑا دھچکا لگا، جنہوں نے جائیداد کی قیمتوں میں کمی دیکھی تھی۔ خریداروں کو نامکمل یا تاخیر کا شکار اپارٹمنٹس کے ساتھ چھوڑ دیا گیا کیونکہ بہت سے بڑے ڈویلپرز ڈیفالٹ یا منہدم ہو گئے تھے۔
قرض سے لدی جائیداد ایورگرانڈے، جو کبھی چین کے سب سے بڑے ڈویلپر تھے، کو 2024 میں ہانگ کانگ کی عدالت نے سمیٹنے کا حکم دیا تھا۔ دیگر بڑے پراپرٹی ڈویلپرز نے بھی پریشانی کی علامات ظاہر کیں، بشمول کنٹری گارڈن، جس نے حال ہی میں ونڈ اپ پٹیشن کو روک دیا، اور وینکے، جو مقامی حکومت کی جانب سے 11.6 بلین ڈالر کے ریسکیو پیکج کا انتظار کر رہا ہے۔
یہ سب معاشی غیر یقینی صورتحال کی وجہ سے بڑھ گیا، کمزور گھریلو کھپت سے لے کر امریکہ کے ساتھ ایک تاریخی تجارتی جنگ کے خطرے تک، جس سے Cai جیسے پرجوش خریداروں کو مارکیٹ میں داخل ہونے سے پہلے دو بار سوچنا پڑا۔
"میں کسی وقت گھر خریدنے کا ارادہ رکھتا ہوں، لیکن شاید اگلے چند سالوں میں نہیں۔ میں خود کو جلد ہی کسی بھی وقت خریدتا ہوا نہیں دیکھ رہا ہوں،" انہوں نے CNN کو بتایا۔
پراپرٹی ڈویلپرز کی جانب سے ڈیفالٹس کی ابتدائی لہر کے پانچ سال بعد، یہ شعبہ بدستور داغدار ہے۔
نئے گھروں کی قیمتوں نے مارچ میں ملک بھر میں اپنی کمی کو بڑھا دیا، حالانکہ کچھ بڑے شہروں میں ماہ بہ ماہ بہتری دیکھنے میں آئی ہے۔
چینی قیادت نے ہاؤسنگ مارکیٹ کو مستحکم کرنے کو اپنے ایجنڈے میں شامل کیا ہے، لیکن تجزیہ کاروں کا کہنا ہے کہ مرکزی حکومت - ٹیک ایڈوانسز کو آگے بڑھانے میں مصروف - ایک اقتصادی ڈرائیور کے طور پر اس شعبے کو اپنی سابقہ اہمیت کی طرف لوٹتے ہوئے دیکھنے میں دلچسپی نہیں رکھتی۔
رئیل اسٹیٹ فرم کشمین اینڈ ویک فیلڈ میں جنوبی اور وسطی چین کے لیے بزنس ڈیولپمنٹ سروسز کے سربراہ ژانگ ژاؤڈوآن نے حکام کی خواہشات اور زمینی حقیقت کے درمیان لاتعلقی کو نوٹ کیا۔
انہوں نے کہا، "ان سگنلز اور پوری مارکیٹ میں حقیقی قوت خرید میں ایک حقیقی پک اپ، یا اس مانگ کے باعث تیزی سے بحالی کے درمیان ابھی بھی فرق موجود ہے۔"
امریکہ کی طرف سے آن اینڈ آف ٹیرف کی دھمکیوں کو مسترد کرتے ہوئے، چین نے گزشتہ سال 1.2 ٹریلین ڈالر کا تاریخی تجارتی سرپلس حاصل کیا، اس کی معیشت نے 5 فیصد ترقی کے ہدف کو نشانہ بنایا۔ لیکن تجزیہ کاروں کا کہنا ہے کہ برآمدات کی کامیابی عام شہریوں تک مشکل سے کم ہوئی ہے اور قوت خرید میں تبدیل ہو گئی ہے جو املاک کی جاری مندی کو پلٹ سکتی ہے۔
رینٹر مینڈی فینگ، جو حکام پر تنقید کرتے ہوئے نظر آنے کے خوف سے تخلص استعمال کرنے کو ترجیح دیتی ہے، نے کہا کہ حکومت جو محرک پیش کر رہی ہے وہ غیر یقینی معاشی نقطہ نظر پر لوگوں کی بے چینی کو دور کرنے میں ناکام رہی ہے۔
جنوب مغربی شہر کنمنگ میں اپنے شوہر اور بیٹی کے ساتھ رہنے والی 30 سالہ فوٹوگرافر نے کہا، "اگرچہ جائیداد کی قیمتیں کم ہیں، لیکن معیشت ٹھیک نہیں چل رہی ہے۔"
"یہ معاملہ نہیں ہے کہ لوگ خریدنے کے لئے تیار نہیں ہیں،" انہوں نے کہا. "لیکن جب ہر کوئی غیر مستحکم آمدنی سے متاثر ہوتا ہے اور زیادہ پیسہ نہیں کما رہا ہوتا ہے، تو کوئی بھی رہن حاصل کرنے کی ہمت نہیں کرتا۔"
گھر کے مالکان کی ایک نسل کے لیے، چین کے ہاؤسنگ بحران نے ظاہر کیا ہے کہ جائیداد کی سرمایہ کاری میں بھی اس کے خطرات ہیں۔
کشمین اینڈ ویک فیلڈ سے ژانگ نے کہا، "لوگوں نے محسوس کیا ہے کہ مارکیٹ ہنگامہ خیزی کے ادوار سے گزر سکتی ہے، جس نے انہیں سرمایہ کاری پر مبنی خریداریوں کے بارے میں بہت زیادہ محتاط کر دیا ہے۔"
جب گھر کی ملکیت کی بات آتی ہے تو موجودہ نسل بھی اپنے والدین اور دادا دادی سے مختلف سوچتی ہے۔
35 سالہ ماں زو ژانگ نے سی این این کو بتایا کہ وہ بیجنگ میں اپنا موجودہ اپارٹمنٹ خریدنے کے لیے اپنے والدین کی مدد پر انحصار کرنے کے باوجود اپنے بچوں کے گھر "زیادہ تر امکان نہیں" خریدیں گی۔
تعلقات عامہ کے ڈائریکٹر نے کہا کہ "چین کی مارکیٹ بتدریج مغربی ممالک سے ملتی جلتی ہوتی جا رہی ہے، جہاں مستقبل میں کرائے پر لینا زیادہ مرکزی دھارے میں شامل ہو سکتا ہے"۔
سی این این کے جوائس جیانگ نے اس رپورٹ میں تعاون کیا۔
